⊙银华基金

  “若是有一个安谧的现款流，就将它证券化。”这是曾流传于华尔街的一句名言。永恒以来，多种类的证券化居品革命为金融商场注入熙来攘往的活力。房地产投资相信基金（REITs）等于一项最为到手的金钱证券化革命，它以公司或相信为载体，相聚多个投资者的资金以购买和搞定物业，并将收益和风险共担。投资者既不错永恒抓有收益证实，也不错在证券商场上进行收益证实的转让。

  REITs最早发源于好意思国，可回首到1880年。当代兴致上的REITs不错提及步于1960年，9月14日，好意思国前总统艾森豪威尔签署了房地产投资相信基金法案，国会决定创建房地产基金让统共的好意思国投资者齐不错有契机投资大型的空洞房地产名堂。同庚，国度房地产投资定约开荒，这等于目下知名的好意思国房地产投资相信基金协会(NAREIT)的前身。1961-1962年，包括Continental Mortgage Investors在内的第一批6家REITs基金缔造。按照其时的规定，这6只基金一起属于权柄型居品，行将召募来的资金购买房地产名堂，托福成心从事房地产筹画动作的投资相信公司进行搞定，而况将投资收入通过派息的神色分派给投资者。随后，国会又通过了税捐稽征法，赋予了REITs在税负上的极大优惠。

  1965年，第一只REITs基金Continental Mortgage Investors在纽交所上市；1967年，典质型REITs取得规定招供，伴跟着其时银行利率管束的大配景，REITs迎来了第一个发展飞扬，到1974年底，REITs数目增长近20倍，总金钱增长近45%。

  受经济败落及部分REITs过度使用杠杆的双重影响，70-80年代阅历了低谷。不外，跟着80年代一系列有关法案的出台，REITs终于在90年代信得过发展壮大。一般情况下REITs的分成比例率先90%，同期，受益于税收减免及监管上的一些优惠策略，REITs的汇报率频频高于固定收益债券以及径直投资房地产的收益。统计表示，1993年12月-2003年1月间，好意思国REITs的年均股息率达6.96%，而同期轨范普尔500指数则仅为1.79%。

  2005年，好意思国国观点过法案，将REITs居品保举位企业年金、社保基金、退休基金、保障基金的投金钱品。闭幕2011年7月31日，好意思国上市REITs共有160家，总市值为4510亿好意思元。

  而关于那些交易机构来说，REITs的兴致并不单是是一份稳重的收益。天下最大的零卖连锁企业沃尔玛等于通过REITs终光显“0房钱”运营，在物业资本上的上风鼎新为商品价钱上的上风，从而保证其零卖业霸主的地位。REITs带给投资者和机构无尽的思象空间，以至有东谈主筹画缔造一个监狱REITs基金，通过在某些犯罪率高、监狱东谈主满为患的州兴修监狱，来取得政府的安谧房钱。